Vedligehold

Vedligehold er den del af ejendomsdriften, der sigter på opretholdelse af ejendommens ydeevne og opdeles i:

Forebyggende vedligehold gennemføres løbende, for at bygningsdelen kan holde hele sin levetid
Afhjælpende vedligehold gennemføres for at afhjælpe akutte skader eller svigt og kan derfor ikke planlægges
Genoprettende vedligehold genopretter bygningsdele til en kvalitet som bygget (helt eller delvist)
Øget vedligehold udføres når en bygningdels regnskabstekniske levetid er overskredet og frem til at der foretages et genoprettende vedligehold. (Red.: Punktet har jeg selv tilføjet)

Bygningsdeles delevner

For at kunne fremskrive en bygnings forfald, er der brug for at indføre nogle målbare delevner som beskrver hvor godt den enkelte del klarer sig uden vedligehold, hvor modstandsdygtig den er overfor andre deles påvirkninger og hvor meget den skader andre dele når den ikke vedligeholdes. Her en grafisk tolkning af de tre delevner:

Der findes gode tabeller for deles forventede levetider og jeg forestiller mig, at man af samme tabel kan aflæse delevnerne. Med formler kan man så beregne delens egen påvirkning og dens påvirkning af andre.
Det kan beskrives med følgende tre delevner, som alle opgøres i procent:

Bevaringsevne

Forkortes og opgøres i procent. Hvor meget en ny dels levetid forkortes hvis der ikke foretages forebyggende vedligehold i delens nominelle levetid. Skifer behøver ikke vedligehold, så . Et trævindue med en levetid på 50 år, der ikke modtager forebyggende vedligehold, vurderes at være nedslidt efter 15 år, så . Bevaringsevnen er i praksis ikke 0, da det vil give konstant vedligehold.

Modstandsevne

Forkortes og opgøres i procent. Hvor meget en dels levetid forkortes som følge af andre deles typiske skadepåvirkninger. Et tag påvirkes ikke nævneværdigt af andre deles følgeskader og levetiden forkortes ikke, så . Et ventilationssystem har levetid på 50 år. Udsættes det for følgeskader, så vurderes det at holde 5 år, så .

Skadeevne

Forkortes og opgøres i procent. Det vurderes hvor mange procent af bygværkets øvrige dele som skades, hvis denne dels levetid er overskredet og delen er ubrugelig. Skadeevnen vægtes op imod genopretningsværdien når den anvendes. Et tag på en bygning med en etage, vurderes at have En fuge i et vådrum vurderes til . En gulvoverflade der ikke er i et vådrum, vurderes til ikke at skade andre, så .

En bygningsdels cyklus

Bæredygtighed er et overliggende mindset for livscyklussen og er ikke indskrevet i de enkle underpunkter.
Den røde, lodrette streg, angiver hvornår delens regnskabstekniske levetid oprinder.
Normperioden er fra tilstanden Som ny og frem til levetiden oprinder.
Efterslæbsperioden strækker sig fra den regnskabstekniske levetid er oprandt og frem til at delen er ubrugelig. Delen eksponerer nu bygværkets øvrige dele for sin skadeevne og jo lavere stand delen får, desto større skadeevne har den, hvilket må eksemplificeres: Når delens stand er kritisk (10%) så virker dens skadeevne med 0% men når dens stand er ubrugelig (0%) så virker dens skadeevne med 100%, hvilket kan udtrykkes: .
Der udføres et forebyggende vedligehold som er dyrest i slutningen af normperioden.
Anvendes der færre midler end nødvendigt i , så forkortes levetiden i forhold til delens bevaringsevne .
En faglig vurdering kan vise at tilstanden er bedre end forventet og normperioden forlænges.
Hvis en del besidder anselig skadeevne og der ikke er midler til genopret, bør den modtage øget vedligehold så dens tilstand fastholdes og den ikke anretter skade. Hvis delens levetid overskrides med mere end 50% (altså ), så ville det have været billigere at genoprette delen ved .
Hvis en del ikke modtager tilstrækkeligt øget vedligehold i , så forringes dens tilstand og skadeevnen øges som beskrevet i . Bygværkets dele udsættes for den skade som deres egen modstandsevne ikke kan modstå og deres tilstand forringes, indtil de også går ind i efterslæbsperioden og påvirker bygværket med deres skadeevner.
Genopretning foretages og delen opnår igen tilstanden Som ny.

Forebyggende vedligehold

Slidtage medfører et forfald som kan beskrives:

Hvor .

[2.3]

[2.4]

I Molios prisdata kan man aflæse en bygningsdels forebyggende vedligehold, forstået som de ydelser, der skal præsteres, for at byggekomponenten kan bevare sin ydeevne. Vedligeholdsprocentsatsen er af anlægsudgiften. Det giver et samlet forebyggende vedligehold over levetiden .

Forebyggende vedligehold pr år

Først defineres vægten for hvert år med afsæt i tidligere formel for slidtage
For at sikre at summen over alle år bliver lig , normaliseres vægtene:
Indsættes fås:
Summen af kvadrater kan skrives som:
Dermed fås den lukkede form:

[2.5]

Det kan eksemplificeres således:

[2.6]

Utilstrækkelig forebyggende vedligehold

Når der udføres mindre forebyggende vedligehold end det nødvendige niveau, forkortes normperioden, og genopret bliver nødvendig tidligere.

Definitioner

: nødvendigt forebyggende vedligehold i år (fx fra Molio)
: faktisk udført forebyggende vedligehold i år (fx fra Molio)
: Bevaringsevne. hvor meget en dels levetid forkortes hvis der ikke ydes vedligehold.

Eksempel på trævindue, nominelt 50 år,

Scenarie	Vedligehold	Levetid	Levetid
Fuldt forebyggende vedligehold	100%	50år	100%
Halvt forebyggende vedligehold	50%	30år	65%
Intet forebyggende vedligehold	0%	15år	30%

Model:

[2.7]

Over en årrække er formlen:

[2.8]

Genoprettende vedligehold

I Molios prisdata kan aflæses en procentsats af nyprisen, til genopret af en del som udføres ved levealderens udløb. Genopretning som ideelt udføres hver omtales .
Hvis der i delens levetid, sparres op til genopretningen, lægges der årligt til side til genopret:

[2.9]

Det akkumulerede genopret ved ideelt forebyggende vedligehold og genopret er:

[2.10]

Forkortet normperiode

[2.11]

En del er i normperioden og har og den påvirkes med . Det pågældende år vil dermed ikke være af et års varighed men:

[2.12]

Øget vedligehold

Hvis levetid overskrides og det vil sikres at delen ikke skader andre dele, så skal der udføres et øget vedligehold, indtil delen genoprettes og igen kan få en tilstand som ny. Man vil primært yde dette øgede vedligehold på dele som har høj skadeevne. Det kan gøres hvis man ikke har nok midler til genopretningen eller hvis bygningen alligevel snart skal afvikles.
Her er et eksempel på den akkumulerede udgift til genopret: indtegnet med sort linje:

[2.13]

Punkt P1 er når levetiden er oprandt og der skal foretages et genopret. Hvis genopret udskydes, så ydes der et på kort sigt billigere øget vedligehold . Ud fra dybere, byggetekniske sondringer, anlægger jeg en antagelse om at ved men i linket nedenfor, kan man selv korrigere denne faktor hvis man har anden anskuelse - faktoren kalder jeg u og på grafen har jeg sat u til 1,5 som er punkt P2 og det giver følgende generelle formel for akkumuleret øget vedligehold:

[2.14]

Analyse som kommer frem til anviste formel.
Op til er der betalt et akkumuleret forebyggende vedligehold som ikke er medtaget i formlen ovenfor. Det er ikke medtaget for der er måske udført mindre som har forringet tilstanden og dermed forkortet levetiden. Men således vil det se ud hvis der er udført rettidgt forebyggende vedligehold og der overgås til i P1:

[2.15]

Utilstrækkelig øget vedligehold

Dele kan udrette skader når de er i efterslæbsperioden som starter når delens tilstand er mindre end 10%. Jo lavere tilstand, desto større skadevne. En del kan fx have en skadeevne på men i starten af efterslæbsperioden er dens tilstand og så er dens reelle skadeevne . Skadeevnen er maksimal når delen er ubrugelig i slutningen af efterslæbsperioden med og altså i dette tilfælde har en reel skadeevne på .

[2.16]

Når reel skadeevne anvendes på flere dele i et system, så er samlet skadeevne vægtet op imod hver genopretningudgift, så et tag på 1 kvm, ikke belaster bygværket ligeså meget som et tag på 100 kvm.
Forringelsen af delens tilstand forekommer når der ydes mindre end og tilstanden beregnes så ud fra alder:

Tilstand ud fra alder:
Analyse som kommer frem til anviste formel.

[2.17]

Formlen er da:

[2.18]

Efterslæbsperioden starter faktisk 0,3% efter oprandt levetid ved . Så delens skadeevne får ingen effekt hvis der ydes rettidig hvilket er OK, for er på sigt et dyrt alternativ til genopret.

Afhjælpende vedligehold

Samlet, afhjælpende vedligehold

Ligesom man med det forebyggende vedligehold har en procentsat af anlægsudgiften, så er der behov for en procentsats for det samlede afhjælpende vedligehold, som jeg kalder .
For tunge, robuste bygningsdele, som har en mere gradvis aldring, kan det være 1% - 3% af anlægsudgiften over levetiden.
For standard bygningsdele, kan det være 3% - 7% af anlægsudgiften over levetiden.
For tekniske eller mere følsomme dele, hvor fejl stiger markant mod slutningen, kan det være 5% - 10% af anlægsudgiften over levetiden.

Fejlhyppigheder

Formlen for fejlhyppigheder kan overordnet opdeles i tre faser:

indkøringsfase med begyndelsesfejl når , hvor
brugsfase med omtrent konstant fejlrate, hvor
slidfase, når , hvor fejlhyppigheden stiger, og hvor

Indkøringsfasen kan variere afhængig af bygningsdelen:

vægge, dæk, simple overflader:
døre, vinduer, tagdetaljer, sammensatte bygningsdele:
tekniske installationer, bevægelige komponenter, regulering:

Brugsfasen kan generaliseres til , som står for en konstant fejlrate, og hvor fejlene er tilfældigt fordelt over tiden.

Slidfasen kan variere afhængig af bygningsdelen:

tunge, robuste bygningsdele med mere gradvis aldring:
standard for mange bygningsdele:
tekniske eller mere følsomme dele, hvor fejl stiger markant mod slutningen:

Her en generaliserende formel for fejlhyppigheden i de tre faser:

hvor:

[2.19]

[2.20]

afhjælpende vedligehold pr år

Fejlhyppigheden skal nu omsættes til afhjælpende vedligehold.
Det samlede afhjælpende vedligehold over levetiden fastsættes som .
For hvert år beregnes .
Summen af alle årlige vægte beregnes som .
Hvert års andel af det samlede afhjælpende vedligehold beregnes som .
Det afhjælpende vedligehold pr. år beregnes herefter som .

[2.21]